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火災保険の建物評価額はどうやって決めるの?

2019.11.20

はじめに

火災保険では、建物の保険金額を設定するために建物評価額の算出が必要不可欠です。
必ずこの評価額を基準に火災保険では保険金額が設定されています。

しかし、戸建てやマンションの購入金額に比べて火災保険の評価額が低いと思われる人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、火災保険における評価額の決め方から保険金額の設定方法に至るまでをわかりやすくまとめました。
これから火災保険に加入する人も、すでに加入中の人も必見の内容となっていますので、ぜひ参考にしてください。

火災保険の評価額とは

火災保険の評価額は保険金額を設定するうえで欠かせないものです。
保険金額とは事故にあったときに支払われる保険金の上限のことを言い、評価額は保険金額を設定するうえでの基準となります。

建物を評価する評価方法は火災保険では2通りあり、評価方法によって設定できる保険金額も変わるのです。
では、具体的にどのような評価方法があるのでしょうか。以下で詳しく見ていきましょう。

火災保険の評価方法は時価と新価の2つ

火災保険では「時価」と「新価」という2つの評価方法があり、それぞれ設定できる保険金額が違います。

時価 同等のものを現在の価格で買いなおす(再取得する)ために必要な金額から経過した年数や消耗分の金額を差し引いたもの
新価(再取得価額) 同等のものを現在の価格で買いなおすといくらになるのかを算出したもの

時価と新価どちらも基準となる金額は、再取得価額と呼ばれる「同等のものを現在の価格で買いなおすために必要な金額」です。

時価は再取得価額から、経過年数や消耗分を決められた割合に応じて差し引きます。そのため、買った当時から年数が経過し古くなるにつれて評価額も落ちていきます。

一方で、新価は再取得価額そのもので差し引かれる金額はありませんので、事故にあったときに充分な保険金額を受け取ることができると言えます。

出典:損保ジャパン日本興亜
(https://www.sjnk.co.jp/knowledge/basic/life/contents2/)

上記の例のように、同等の家を新たに建てなおすために2,500万円が必要である場合、新価契約ではすべて保険金でカバーできます。
しかし時価額での契約の場合は1,500万円までが上限です。そのため残り1,000万円を自己負担しなければなりません。

火災保険の評価額はどうやって算出する?

火災保険で建物評価額を決める算出方法はいくつかあります。

まず、戸建てやマンションという建物の種類、それに加え建築年や建築費用が判明しているのかどうかでも方法が変わります。

新築戸建 土地代と諸経費をのぞいた建築費用が評価額になる。不明の場合は消費税額から計算する
中古戸建(新築時の費用がわかる) 新築時の価格から建築年数に応じた指数を掛けて算出する(年次別指数法)
中古戸建(築年数や建築費が不明) 建物の構造・所在地をもとにした建築単価を延床面積に掛けて算出する(新築費単価法)±30%内で調整可
マンション 建物の構造・所在地をもとにした建築単価を専有面積に掛けて算出する(新築費単価法)±30%内で調整可

新築で購入した戸建てに火災保険を掛ける場合は、土地や諸経費をのぞいた建築費用がそのまま評価額となります。建築費用が不明の場合は、消費税額から建築費用を算出し評価額を設定します。

中古の戸建てでは、算出方法が状況に応じて年次別指数法と新築費単価法という2通りに分かれます。
年次別指数法では、新築当時の建築費用に建築年数によって定められている指数を掛けて算出します。

一方で、新築費単価法は一般的な新築費用として定められた1㎡あたりの単価を延べ床面積に掛けて算出するものであり、あくまでも概算として用いられる方法です。
物件で使用される材質や機能などによって建築費も異なることから±30%以内で調整することができます。

火災保険の評価額が低いのは建物のみの評価だから

「購入金額はこんなに安くなかった」という理由から火災保険の評価額を低いと感じる人も多いようです。 しかし、火災保険の評価額が低くなるのには理由があります。

その理由は、戸建ての場合であれば購入費用には土地代や諸経費も含まれていますが、火災保険の評価額では土地代や諸経費を含まない建物のみの評価額となるためです。
また、マンションでは購入時に含まれている土地台、共用部分の費用が含まれません。結果、新築で購入時にかかった合計金額に比べると火災保険の評価額が低くなります。

地震保険は時価評価

火災保険と地震保険では評価方法が異なり、火災保険では、時価または新価での契約が可能である一方で、地震保険では時価評価のみとなります。
その理由としては、以下の2点があげられます。

  • 地震による損害は広範囲に及ぶ可能性が高い
  • 損害をカバーする目的ではなく、生活の再建を目的としている

また、地震保険は国が主導で運営しているものなので、どの保険会社で地震保険に加入しても評価方法は時価のみです。

火災保険を新価で契約するメリット・デメリット

これから火災保険を掛けるのであれば、万が一の場合でも充分な金額が補償される新価での契約がおすすめです。

しかし、新価での契約にはメリットがある一方でデメリットも存在します。
ここでは、新価で契約した際のメリットとデメリットについて解説します。

火災保険を新価で契約するメリット

火災保険を新価で契約する最大のメリットはやはり、充分な保険金額を得られることです。
火災などの事故により建て替えや購入をする場合、全損認定されれば新価での契約であればその費用をカバーすることができます。

しかし、時価契約では年数や消耗分が評価額から差し引かれた金額が保険金額となり、保険金額を最大で設定していても建て替え費用すべてをカバーすることができません。
結果、再取得するための費用を自己負担する必要があるのです。

火災保険を新価で契約するデメリット

火災保険を新価で契約したときにデメリットとなるのが保険料です。時価での契約にくらべ新価での契約は保険料が割高になります。

また、新価での契約であっても契約内容によっては被災時に建物を再評価するというものも。
この場合には、物価の変動などによって保険金額が変更になる恐れがあります。
契約時の保険金額が再評価で下がるとこれまでに払った保険料がムダになりかねないため、あらかじめ契約内容をチェックしておきましょう。

火災保険の保険金額の設定方法

保険金額とは火災保険契約で支払われる上限金額のことです。
評価額によって建物に掛けることのできる保険金額が変動しますが、必ずしもその金額通りに保険金額を設定しなければいけないわけではありません。

保険料が高くなる場合には、保険金額を少なくすることもできますし、評価額が低い場合には根拠をもとに保険金額を高く設定することも可能です。

しかし、低すぎたり高すぎたりしてはデメリットになる可能性があるため、下記でどのように保険金額を設定するべきかを詳しくまとめました。

保険金額は評価額にあわせる

保険金額の一番良い設定金額は評価額にあった保険金額であることです。保険金額が少なすぎると時価での契約のように、保険金ですべてをカバーすることができない可能性があります。

その一方で保険金額を評価額以上に高く設定していても、保険金は評価額に応じた金額までしか支払われません。保険料がムダになってしまうだけでメリットがないのです。

このようなことから、評価額にあわせた保険金額の設定がベストと言えます。

一部保険・超過保険・全部保険とは

上記で解説したように、評価額に対して設定した保険金額が少ない場合や多すぎる場合、評価額の金額通りであることを表す用語です。
それぞれの内容を一覧にまとめましたので参考にしてください。

一部保険 建物評価額より少ない金額で保険金額を設定すること。充分な補償を得ることができない
超過保険 建物評価額より多い金額で保険金額を設定すること。保険金は損害額での支払となるため、とかけ離れた保険金額の場合は保険料がムダになる
全部保険 評価額通りの保険金額を設定すること。損害があった場合には保険金額を上限に充分な補償が得られる

まとめ 火災保険の建物評価額は新価がおすすめ

ここまで、火災保険の建物の評価額の決め方について解説してきました。

評価方法には時価と新価の2通りがありますが、時価契約では充分な補償が得られないため、新価での契約がおすすめです。

しかし新価での契約であっても、一部保険や超過保険の場合には保険金で損害をカバーできなかったり、保険料がムダになったりしてしまいます。
評価額にあった適正な保険金額が設定されているかどうか、万が一の事故の際にも充分な保険金が支払われるよう、契約内容をチェックしておきましょう。

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